こんにちは。ディーズライフイノベーションのチーフコンサルタントの山下晃司です。

このコラムでは、医師の方が人生設計や資産運用において考えられる時に悩む様々な疑問について私の経験や知識で解決のサポートにお応えしていきたいと思っています。

 

最初に少しだけ自己紹介しますと、

私はこれまで10年間の医師向けコンサルティングを行う中で、全国500人以上の勤務医、個人開業院長、医療法人理事長に向けて、人生設計をサポートし、キャリアや経営形態、規模、年代、家族構成や地域性など、集積したデータや専門知識、スキームなどを用いて、皆様の理想のビジョンと真の豊かさの追求を目的としたライフプランの設計監理を行ってきました。

 

コンサルティングの形態は欧米の富裕層向けにプライベートバンクが行っている「ファミリーオフィス」というコンサルティングサービスを日本の医師向けにアレンジした形で提供しています。

主には会計士やFP、金融機関や経営のコンサルタントとプロジェクトチームを組み、理想のライフプランの実現のプロデュース実務提供しており、得意としてます。その専門家たちと提供して得た知識やスキームをこちらのコラムではお伝えしていきます。

 

今回は、私によく頂く相談の中から多く寄せられる節税対策や不動産運用に関しての内容をお伝えします。

お医者様の皆様は、不動産会社から『不動産投資をすると節税になりますよ！』という営業電話を受けたことを過去に一度はあるのではないでしょうか？

この不動産が節税になるという話には、本当のことも一部含まれてはいますが、メリット部分を誇張しずぎて言っていたり、昔は可能だったスキームが、今はできなくなっていることを、さも今でも有効かのように話していたりすることも珍しくありません。

 

今回は、節税対策について興味を持っている、不動産投資を考えているお医者様のために、不動産投資と節税の関係性について、詳しくお伝えします。

 

医者は不動産投資による節税効果が高い？

 

確かに不動産所得が帳簿上の赤字になった場合、他の所得との損益通算が認められ、その分税金が安くなるというのは本当です。これは、株式投資など他の投資では認められていないもので、不動産投資だけに有効な節税メリットの１つです。

しかし、実は毎年税制が変わることで、投資用不動産を活用した節税スキームが次々と潰されており、現時点で有効な節税スキームは限られているのです。

 

例えば、少し前に流行った節税スキームに、アメリカの耐用年数（築22年）を超えた木造物件を活用するというものがありました。

アメリカの不動産が日本国内のものと比べて、経年劣化に伴う資産価値の減少が少ないこと、日本と同じく耐用年数を超えた木造不動産は４年で償却ができること、日本の不動産より不動産価格に占める土地部分の割合が低いこと（土地は減価償却できないため）などを利用して、４年でその建物を減価償却し、帳簿上の大きな赤字をつくり、他の所得と損益通算をするという節税スキームです。

そんな節税スキームを使って、購入後の４年間で数百万円～数千万円もの節税に成功した人も数多くいたようです。

 

しかし、このスキームは令和２年度の税制大綱で、令和3年分の申告から国外不動産で生じた損失を他の所得の利益と通算することが認められなくなったため、今では全く節税にならなくなってしまいました。

https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2020/20191220taikou.pdf

（財務省HPより抜粋）

 

また、日本国内の不動産の場合も、平成28年３月までは、定率法で建物附属設備及び構築物を減価償却することが認められていたため、購入後10年程度は大きな節税効果が期待できましたが、定額法による計算に変わったことで、一時的に大きなみなし経費を出して、大きな節税効果を得ることができなくなりました。

 

このように、不動産投資をすることで年間数十万円～数百万円の節税になったケースもあったのは事実ですが、令和３年現在、不動産投資をすることで期待できる節税効果は大きくないと言わざるを得ません。

 

不動産投資の経費の範囲は広くない？

勤務医など給与所得者にとっては、開業医のように『経費が使える』ということが、ものすごくメリットのあることのように感じることもあるでしょう。そして、不動産事業を赤字にするために積極的に経費を使った方が良いといった話を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。

 

確かに、不動産投資を行っている人が、不動産賃貸業を営むためにかかった費用を経費として計上することは認められています。しかし、なんでもかんでも経費にして良いというわけではありません。

なかには、

『交通費や飲食代は全部経費にして良いですよ！』

『生活費の一部も経費にできますよ！』

などという不動産業者もいると聞きますが、これは経費にできる範疇を大きく超えてしまっています。このような説明を鵜呑みにして、多額の経費を計上したあまり、その数年後に税務調査に入られて多額の追徴税を課された人もいます。

不動産投資において経費として計上しても良いのは、あくまでも不動産の購入や保有する不動産を維持管理にかかる諸費用（登記費用や金融機関の事務手数料、物件を見に行くためにかかった交通費、不動産投資に関して勉強するために買った書籍、管理会社に支払う管理費、物件の修繕費など）に限定されています。

 

つまり、不動産事業とは全く関係のない支出を何らかの理由を付けて経費にすることは、節税ではなく、脱税です。

不動産投資で必要経費と認められるのは、あくまでも不動産購入して、人に貸し出すために必要だときちんと説明できる費用のみと考えるようにしましょう。

 

結局、不動産投資による節税金額はいくらなのか？

真っ当に認められる経費のみを計上した場合、不動産投資はどの程度節税になるものなのでしょうか？

年収2400万円の勤務医の方を例に計算してみましょう。

 

給与収入	2400万円
給与所得者控除	▲195万円
社会保険料控除	▲160万円
基礎控除	▲48万円
課税所得	1997万円

⇒この場合の所得税・住民税の合計は、約720万円です。

 

この人が、例えば、3部屋新たに不動産を購入し、不動産事業が初年度▲200万円、２年目▲50万円、３年目▲30万円の帳簿上の赤字だったと仮定すると、１年目約100万円、２年目約25万円、3年目～約15万円の節税になる計算です。

十分節税できているようにも感じますが、この節税額は実際に登記費用やローン事務手数料、固定資産税、不動産取得税などを支払っている前提の金額です。実際の手出しを差し引くと大きく得をする計算にはならないため、残念ながら、不動産投資の経費計上によって、可処分所得が大幅にアップするといった表現は誇張した表現であると言わざるを得ません。

 

不動産投資で得られる節税以外のメリットとは？

節税効果があまり期待できないとすると、医師・歯科医師が不動産投資をするメリットがないのかというと、そういうわけでもありません。

不動産投資で得られる所得税の節税以外のメリットを３つ紹介しましょう。

 

①家賃収入が年金代わりになる

個人開業医の方や、年金・退職金制度が整っていない医院にお勤めの方、勤務年数が短い方など、所得の高い方の中にも、平均的な会社員と比較して、受給できる年金や退職金が少ない方は珍しくありません。

そして、現役時代高所得でいらっしゃるが故、生活レベルも高く、退職後の支出が大きく収入を上回り、老後資金が足りなくなったといった話もしばしば聞こえてきます。

投資用不動産から得られる家賃収入は将来の年金や退職金の不足を補うという意味では非常に大きな効果が期待できます。

マンション（RC造）の法定耐用年数は47年ですが、近年建築されているものは60年以上の使用に十分耐えうると言われているため、長期的な家賃収入が期待でき、その家賃収入で退職後の赤字を埋めることで、預貯金等が目減りしていくスピードを緩やかにすることができるのです。

 

②団体信用生命保険が保険代わりになる

医師・歯科医師の皆様は保険会社からの営業を受ける機会も多く、年間払込保険料が100万円を超えている家庭も珍しくありません。そして、その保険料負担が家計を圧迫しているといったお話を伺うこともよくあります。

不動産投資は、実は、この保険代わりになるという意味でも非常に優秀な商品です。

その理由は、投資用不動産に付帯する団体信用生命保険にあります。団体信用生命保険の効果で、ローンの契約者に万が一のことがあると、その残債がゼロになり、家賃収入を遺された家族の生活費に充てることが可能になるのです。そうすることで、同程度の保障を確保しながら、保険料を半分以下にすることも夢ではありません。

 

③相続税対策に有効

先ほど、所得税の節税効果はあまり高くないことをお伝えしましたが、投資用不動産は相続税対策という意味では非常に大きな効果を発揮します。

厳密にはどこでどのような不動産を持つかによって相続税評価額は変わってきますが、現金として保有している場合と、同等の価値がある投資用不動産を持っている場合とを比較すると、投資用不動産を保有している場合の相続税評価額が現金の場合の半分以下になることも珍しくありません。（実際に、過去に流行ったタワーマンション節税のようなケースでは、相続税評価額が現金の場合の10～20％程度まで低くなっていた事例も数多く存在していました。）

保険などを含めた現金系の資産を多くお持ちの方は、その一部を投資用不動産に変えておくことで、大きな相続税の節税が期待できるのです。

 

節税対策だけに目を向けるな！

 

節税のみを目的として不動産投資をし、期待したほど所得税が安くならなかったから不動産投資は失敗だったと感じていらっしゃる人も少なくないようですが、所得税の節税以外にも目を向けてみると、今回お伝えしたように、投資用不動産には節税だけではないメリットが存在しています。

 

また、不動産投資は投資であるため、リスクを伴うのも事実です。

節税ができるといった甘い言葉に踊らされることなく、不動産投資によって得られるメリットとリスクをしっかりと理解したうえで、本当にご自身にとって不動産投資をする価値があるのか、それとも他の方法の方が向いているのかを考えるようにしましょう。

 

D’z Life Innovationでは、ドクターに特化した専門家集団が医業以外（経営・相続・税金・事業継承・法人設立・転職など）の課題解決型コンサルティングを行っており、不動産投資でお困りの方からのご相談も数多くお受けしております。

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